据公开数据显示，8月份以来，北京别墅价格连续两周环比上涨。“上周别墅成交了89套，金额12.4亿元。”上述操盘手称，在北京买别墅可供选择面越来越小，容积率低的城区别墅供应量越发稀少。

事实上，自2003年以来，北京别墅市场已连发多道禁令，2019年限墅令升级后，别墅供应持续下滑。公开数据显示，2020年，北京别墅供应4497套，同比降14%。今年截至目前，别墅供应2373套，但成交达2974套，特别是城区别墅，供应了276套，成交了601套，库存不断减少。种种迹象显示，北京别墅市场已供不应求，步入存量时代，现房成交量增长。

多家大型房企深耕东坝

在有限的选择面中，城区纯低密别墅产品越发稀缺。《证券日报》记者关注到，北京前不久集中供应30块土地，其中容积率在1.3以下的只有三块，且未来面世的产品大概率是洋房跟叠拼相掺杂，纯粹独栋很少，难以满足购房者对空间、配套、区位等方面的综合要求。

纵观北京九大高档别墅区，城六区且在五环线上的别墅带，新增和存量产品都极为稀少。在中央别墅区、奥北别墅区、孙河别墅区的众多别墅板块之外，被定为国际合作服务区且区域内的东坝金盏成为北京自贸区后，东坝的天然位置优势和利好政策频繁落地，让精英圈层再次注意到第四使馆区内的高端住宅市场。

谈及东坝的区域发展潜力，天下传媒创始人朱小丹表示：“第一使馆区直接带动的是建国门，第二使馆区带动了三里屯，第四使馆区将会成为一个全新的国际商务集中地，未来前景非常可期。在第四使馆区的推行过程中，会对周边房价和居住氛围起到驱动作用。”而对于第四使馆区，最近的重大消息是2020年底，朝阳区颁布了关于东坝、金盏国际合作服务区的建设细节。

有业内人士称，未来，东坝国际合作服务区将成为数字经济新高地，东坝将瞄准建设“世界城市试验区”这一目标，打造一个集高端商业休闲娱乐、总部商务办公、国际交流服务和高品质居住四大功能为一体的城市综合功能发展区，成为推动朝阳区经济发展的动力引擎。“十四五”期间，朝阳东坝板块更将成为继续擦亮首都对外交往的名片。

值得关注的是，2015年，东坝曾涌现几个叠拼别墅项目，彼时自贸区等政策尚未出台，区域整体利好还未像现在一样清晰。不过，从2013年开始，陆续有首城置业、恒大、龙湖、保利等大型房企进驻，但随着一批项目逐渐清盘，该区域内在售的高端别墅项目供应日渐稀缺。

东坝板块现“4000万元+”别墅现房

公开数据显示，今年以来，从成交别墅的类型结构看，叠拼别墅占最大比例，为62%，其次是联排、独栋和双拼。

近日，记者走访了北京朝阳东坝区域，发现该区域内目前唯一在售的独栋别墅是首城 珑玺｜璟墅项目，售价区间为4000万元-5000万元，现房交付，在设计上运用了PM0.1空气净化系统，并通过国际LEED金认证，开发商为首开和北京城建联营公司首城置业。

据记者了解，首城置业于2013年进驻东坝。“项目目前有51套别墅产品，已售加上已交定金预订的合计为13套，购买客群多为朝阳板块地源性客户。”该项目销售员向《证券日报》记者如是称。

“首城 珑玺｜璟墅的设计风格是新中式唐风建筑，买这个房子的人群都是塔尖的精英圈层，这种精英阶层，在保留正常财富和社交圈子向上运行外，需要一个健康释压空间。”北京观恒国际设计创始人、中国室内设计高级建筑师梁景天向《证券日报》记者表示，这种圈层一般都看过北京很多高端住宅，他们选房子位置是第一位，然后是周边配套设施辅助功能，再就是考虑社交圈层，还有一个核心是室内设计。

“早期中国别墅建筑风格模仿西方，但骨髓里还是东方文化，一旦经过一个周期沉静，新中式别墅建筑风格就引领且得到了高端住宅市场的认可。如果平行量级对比的话，东坝板块的首城 珑玺｜璟墅属于品藏级别墅，不管市场怎样变化，大涨或者大跌，不会没人选没人要。”梁景天向《证券日报》记者表示，尤其疫情之后，大家与家的互动更多了，这阶段改善住房人比较多，北京又是一个不断吸纳高端人才的城市，好地段、合理居住面积、周边配套成熟，可安居乐业的房子，价值和市场反馈都很好。

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